Properti,,,inspiring tips from @Hanya2Menit dan @JayaYEA
Saya tertarik dengan kultwit @Hanya2menit dan @JayaYEA di twitter beberapa hari lalu,,mereka membahas tentang bisnis properti dengan tanpa modal,,wauww,, sepertinya banyak ya kita lihat di iklan2 koran tentang seminar2 dengan tema seperti ini, buku2 di Gramedia jg banyak yg judul temanya menggiurkan seperti di atas (tpi biasanya klo saya baca di tempat itu bukunya, hanya sedikit tips yg disharing, sisanya harus ikut seminar yg premiumnya ), nah daripada itu kultwit super dan gratis di twitter, saya baca dan nguap gitu aj, dan siapa tau jika ada kesempatan bs kita coba kan, jd saya akan bikin blognya aj biar ketancep nih ilmu, ga kemana2
saya sharing kultwit dari @Hanya2Menit :Buat modal bisnis salah satunya bisa dengan cara beli properti yg tanpa utang
1.Cari-cari rumah yang mau dijual, catet no telpon nya,hubungi, tanya harganya
2. Tanya ke pemilik kapan bisa liat2 rumahnya, datengi liat2 rumahnya tanya harganya misal 100 juta
3.Pertemuan pertama ga boleh nawar, liat2 aj dulu sama minta copy IMB,PBB dan Sertifikat
4. Tanya2 ke lingkungan sekitar pasaran harga tanah atau rumah disitu
5. Intinya cari rumah atau rumah yg harga jualnya dibawah harga pasaran
6. Emang ada ? | ada, biasanya rumah orang yang mau pindah ke kota lain, warisan, cerai, terlilit utang atau buat sekolahin anak,
7. Kalau mau harga taksiran yg lebih pasti bawa ke bank copy sertifikat.imb dan pbb nya bilang mau KPR
8. Biaya apraisal nya sekitar 300 sampe 500 ribu, kalau udah kenal sama bagian apraisalnya bisa cuma 200 ribu an
9. Maksudnya mau ngutang ke bank? | ngga cuma mau tau harga taksiran bank aja, bank kan jago menilai properti
10. Misal setelah di nilai sama bank nilainya 200 juta, nah ini bisa di caplok
11. Seperti pengalaman kami dulu, pemilik rumah jual 192 juta tapi bank menilai rumah itu 300 an juta, sedaapp
12. Kalau penilaian bank lebih besar misal tadi 200 juta, datengin lagi tuh pemilik rumah nya
13.Tanya lagi mau jual berapa? Misal tetep 100 juta, tawar aja boleh ga 120 juta?
14.Biasanya pemilik bengong tuh, neh orang aneh apa ya? nawar ko ke atas
15. Saat pemilik masih benong, bilang kita mau beli 120 juta tapi minta waktu 6 bulan nunggu uang cair
16. Kalau dia udah mau, bikin PPJB (Perikatan Perjanjian Jual Beli)
17. Isi PPJB itu intinya kita sepakat harga 120juta dan dibayar 6 bulan kedepan, selama 6 bl kedepan pemilik ga boleh jual ke orang lain
18.Kalau sampai 6bl kita ga bisa bayar perjanjian batal dan pemilik boleh jual ke orang lain
19. Nah kita punya waktu 6 bulan buat jual rumah itu ke pihak ke 3, pasaran kan 200 juta, kita jual 175jt, masih untun 75 juta, sedaap
20. Tunjukan ke calon pembeli taksiran dari bank nya, bilang kl dia untung 25 juta saat beli rumah itu
21. Mana ada yg mau PPJB kl ga kasih DP? | Kalau nawarnya ke bawah pasti minta DP, makanya tawar ke atas biar ga minta DP
22. Memang tidak semua orang mau, tapi ADA yang mau, itu tergantung negosiasi dan amal2an sedekahnya
23. Nah jadi kita jual ke pihak ke 3, 175 juta terus kita bayarin ke pihak pertama 120 juta, jadi kita dapet 55 juta, asik kan
Emang ada pemilik yang mau kasih waktu 6 bulan? | banyak,yg titip jual ke broker banyak kan? aturannya sama ga boleh jual ke yg lain
Nahh…klo @JayaYEA sharingnya tentang Beli Rumah Gak Pake Duit, Yg Nyicil Orang Lain. Mau?
2.Pertama, Cari Rmh yg harganya MIRING, bkn rmhnya yg miring. Lbh bagus kalo rmh itu produktif spt rmh kos.
3.Misal hrg pasaran 1M (latihan ngomong M), dijual 600jt, itu MIRING namanya.
4.Sebisa mungkin min miringnya 30%–>krn ini titik impasnya. Kalo gak, kena pajak&biaya2, hrs keluar duit jg.
5.Mana ada yg mau jual rmh hrg miring? Ada!!! Dan sy udah berkali2 praktek, berhasil! Puas? Lanjut..
6.Siapa mrk? Pindah tugas, cerai, bangkrut, terbelit hutang, tak tau harga naik, kalah judi blh jg.
7.Bisa buat pengumuman,”Kalah judi? Mau jual rumah? Yuk tlp sy…. Solusi kalah judi…”
8.Taunya dari mana kalo rmh itu murah? Ya tanya dulu, kan tanya aja gak bayar, knapa hrs takut?
9.Cari jg info harga tanah & rumah disekitarnya yg setipe yg sdg dijual. Bener ga tuh rmh murah!
10.Gak hrs tau persis, kira2 aja. Ngitungnya: luas tanahxhrg tanah rata2 + luas bangunanxhrgbangunan saat itu.
11.Misal Lt/Lb: 500/300m2. 500x2jt + 300rbx1,5jt =1,45M. Itu dihitung dari kondisi rmh yg sdh seken.
12.Jika misal rmh itu dijual hanya 1M saja, maka rmh itu ya terhitung murah. Eitss, jgn buru2, cek dulu ke bank!
13.Next, blg anda serius & minta copy: Sertifikat rmh, PBB, IMB. Tahukan singkatannya?
14.PBB: Pajak Bumi Bangunan, gunanya u/ melihat nilai NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) tanah tsb.
15.IMB u/ kelengkapan surveyor ttg surat pendirian bangunan anda. Ke3nya berikan ke 2-3 bank.
16.Biasanya ada yg tanya: Mana mau mas, kasih fotocopy surat2 kalo gak DP? Blg aja, sy mau cek harga dimata bank.
17.Knapa 3 bank? U/ mendata, mana yg kasih pinjaman terbesar, dg bunga terendah.
18.Blg sm org bank, minta apraisal/penilaian thd rmh tsb. Ada yg gratis (1paket saat akad), ada yg byr dimuka.
19.Nah, selanjutnya sambil tunggu apraisal, bank akan meminta data2 pribadi anda. Wajar, ikuti saja.
20.Ingat, beli property itu spt malam pertama. Biasanya seret alias sukar, agak sakit2 gitu :p. Yg kedua lbh lancar.
21.Nah, kunci penting: Bagaimana anda membuktikan bhw anda bisa MENCICIL properti yg anda beli.
22.Hitungan gampangnya: Gaji/Penghasilan anda hrs min 3x dari total cicilan ke bank.
23.Asumsi anda blm punya cicilan, kmdn ambil kredit 1M, 15thn, cicilan skitar 10jt/bln. Penghasilan hrs 30jt/bln.
24.Dr mana bank lihat? Dari rekening koran/tabungan anda, hrs terbukti! Agak sulit kalo anda trima gajinya cash!
25.Nah, ada ilmu hitam yg tdk sy sarankan adlh ‘Gorengan Rekening’, alias membuat bukti pemasukan palsu.
26.Dg masukkan&keluarkan duit, baik cash, cek, transfer ke rek anda 1-2x sehari, selama 3bln, rek keliatan aktif.
27.Gak usah dibahas yaa, ntar malah dilakukan. Cara itu bahaya, krn membohongi diri thd pemasukan kita.
28.Byk yg berhasil dg cara gorengan atau setrikaan, tp sy sendiri tak mau melakukan, krn jelas direkayasa.
29.Ini penting u/ pengusaha, agar melewatkan duitnya di bank, sbg bukti bhw bisnis anda lancar!
30.Bank itu menilai cashflow lbh penting drpd profit itu sendiri. Aplg kalo omsetnya gedhe kayak
31.Yg pegawai? Ya pake slip gaji u/ beli properti? Cara hitamnya, byk yg minta dibuatkan slip yg lbh gedhe.
32.Intinya bgmn anda bisa MEMBUKTIKAN bhw anda mampu bayar, itu deh. Bukti, bukan fakta. *ehhnyeplos
33.Stlh keluar apraisal dr bank, misal 1,5M, max (rata2) bisa dpt pinjaman 80% dr nilai apraisal.
34.80% dari 1,5M=1,2M plafon kredit. Jika data kemampuan anda terbukti bisa, maka akan dipinjamkan 1,2M.
35.1,2M-1M=cash back 200jt. Jgn keburu senyum, krn msh seabrek biaya2 spt pajak,asuransi,provisi, admin,cicil1.
36.Hitung kasar, kira2 10% dari pinjaman deh, yah msh dpt lebih 80jt an. Lumayan, buat byr cicilan 5 bln.
37.Mudeng atau mubeng? Kan udah sy blg jg ke
38.Nah, terbaik kalo rmh itu produktif spt rmh kos, trus pemasukan lbh besar atau nutup cicilan.
39.Sy pernah iseng beli rmh kos murah (410jt) + renov (80jt) + biaya2 (20jt), pinjam bank 400jt.
40.Cicilan 5,4jt (10thn), pemasukan bersih bisa 8,5jt. Beli rmh gak pake nyicil, msh dikasih duit bulanan!
41.Udah ahh, mau sampe rmh, laper. Dipraktekin ya, baru tanya. Kalo tanya gak praktek2. F!GHT
Urusan bank, bkn sy, lha belinya ga pake duit ˆoˆ RT
13, Besar kecil RT
Terpenting, jgn beli rmh krn mau pamer atau blg PUNYA Aset! Tp belilah krn anda Perlu&1/2Mampu!
1hal, tak ada org gak bisa byr cicilan rmh trus masuk penjara! Kecuali org goblok yg terjebak debt collector.
Jadi apa yg terpenting u/ bisa beli rumah gak pake duit? BUKTI! Nah, buktikan itu dulu
Super2 sekali info yg mereka sharing ya,,nah kesimpulannya (menurut saya pribadi) di antara 2 kultwit itu @Hanya2Menit menjadikan kita jeli trhadap peluang dan menggantikan peran broker/perantara sedangkan @JayaYEA mensarankan beli aset produktif jd bs memiliki dengan cicilan yg dibayar dri pemasukan aset tersebut. Keduanya mensyaratkan harga rumah yg dijual itu harus lebih rendah dri harga appraisal dari bank. Jadi terbuka harapan ya, kalau rezeki itu banyak pintunya
)selamat mencari rezeki yang bertebaran…
